Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un régime fiscal spécifique applicable aux propriétaires qui mettent en location des logements meublés en tant qu'activité accessoire, sans en faire leur activité principale.

Qu'est-ce que le LMNP ?

La LMNP concerne la location de logements meublés à titre non professionnel. Elle offre aux bailleurs la possibilité de bénéficier d'un régime fiscal avantageux tout en permettant aux locataires de louer un logement déjà équipé.

Conditions d'Application du LMNP :

    • Nature du Logement : Le bien doit être loué meubler, c'est-à-dire qu'il doit être pourvu d'un ensemble de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne, cela est préciser dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
    • Absence d'Activité Principale : Le bailleur ne doit pas exercer cette activité de manière habituelle et en faire sa principale source de revenus. L'emplacement meublé doit rester une activité complémentaire.
    • Enregistrement au RCS : Pour bénéficier de l'amortissement du bien, le bailleur doit enregistrer son bien au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui confère un caractère commercial à l'activité.

Fiscalité du LMNP :

    • Régime Réel d'Imposition : Le bailleur peut opter pour le régime réel d'imposition, lui permettant de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d'emprunt, amortissement, charges de copropriété, etc.).
    • Amortissement du Bien : La LMNP permet d'amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier sur une durée déterminée, spécifiquement ainsi le bénéfice imposable.
    • Régime Micro-BIC : En alternative, le bailleur peut choisir le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs bruts, mais ne permet pas la déduction des charges réelles.

Qu’est-ce que le régime Réel ?

Le régime réel est un régime fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire l'ensemble de leurs charges réelles liées à la localisation de leur bien immobilier. Cela s'applique aussi bien aux emplacements vides qu'aux emplacements meublés. Opter pour le régime réel offre une certaine flexibilité, car le bailleur peut déduire un large éventail de dépenses de ses revenus fonciers bruts, ce qui peut conduire à une réduction significative du revenu imposable.

Nature des Charges Déductibles :

Intérêts d'emprunt : Les intérêts du prêt immobilier contracté pour l'achat du bien sont déductibles.
Charges de copropriété : Les frais liés à la copropriété (entretien, gestion, assurances) peuvent être déduits.
Frais de gestion : Les frais de gestion liés à la location peuvent être déduits, y compris les honoraires d'agence immobilière.
Travaux et réparations : Les dépenses liées à l'entretien et à la réparation du bien sont déductibles.
Frais de notaire : Les frais de notaire peuvent être déduits sous forme d'amortissement sur plusieurs années.
Taxe foncière : La taxe foncière peut être déduite des revenus fonciers.

Calcul du Revenu Imposable :

Le revenu imposable est calculé en soustrayant l'ensemble des charges déductibles des revenus fonciers bruts.
Le résultat de ce calcul est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Conditions pour Opter pour le Régime Réel :

Le bailleur doit déposer une déclaration de revenus fonciers spécifique et choisir le régime réel.
Cette option peut être exercée dès la première année d'achat du bien et est généralement irrévocable pendant trois ans.

Amortissement du Bien Immobilier :

En plus des charges déductibles, le régime réel permet d'amortir le coût d'acquisition du bien et éventuellement celui du mobilier sur une durée déterminée.
L'amortissement est une déduction non décaissable, ce qui signifie qu'elle réduit le revenu imposable sans nécessiter une sortie d'argent réel.

Qu’est-ce que le régime Micro BIC ?

Applicabilité :
Le régime micro-BIC s'applique aux locations meublées non professionnelles (LMNP) et aux locations meublées professionnelles (LMP).

Abattement Forfaitaire :
Le bailleur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts. Cela signifie que seulement la moitié des revenus locatifs est soumise à l'impôt sur le revenu.

Conditions de Revenus :
Le revenu brut annuel ne doit pas dépasser 77 700 €.

Imposition sur le Revenu :
Les revenus nets après abattement forfaitaire sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Conditions du Bien en LMNP :
    • Équipements Minimaux : Le logement doit être pourvu d'un ensemble minimal de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne. Cela est préciser dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
    • Conformité aux Normes : Le logement doit respecter les normes de décence et de sécurité en vigueur, avec la possibilité que des techniques de diagnostic soient nécessaires.

Avantages du LMNP :
    • Optimisation Fiscale : L'amortissement du bien et du mobilier permet de réduire le bénéfice imposable, offrant ainsi une optimisation fiscale.
    • Revenus Potentiellement Plus Élevés : Les loyers pratiqués en location meublée sont souvent plus élevés que ceux d'une location vide.
    • Souplesse Contractuelle : Les contrats de location meublés offrent une plus grande souplesse en termes de durée, ce qui peut être attractif pour certains locataires.
    • Récupération de TVA : Sous certaines conditions, il est possible de récupérer la TVA sur l'achat du bien et du mobilier.

La LMNP représente ainsi une option intéressante pour les propriétaires souhaitant diversifier leurs investissements immobiliers tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Il est toutefois recommandé de bien comprendre les conditions et les obligations liées à ce régime.

Camille, Özlem et Véronique sont à votre écoute.

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